MARPLAN - Assessoria de Negócios e Planejamentos

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Dicas

Antes de comprar seu usado

A aquisição efetiva de um imóvel usado, após o efetivo aceite da proposta pelo proprietário, deve seguir alguns passos básicos:

1) Pagamento do sinal (em média 10% do valor da transação): Deve ocorrer somente por ocasião do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra e, imprescindivelmente, mediante a apresentação e verificação no mínimo de:

a) Certidão da Matrícula expedida pelo Registro de Imóveis: nela você vai constatar se quem está lhe vendendo é de fato o proprietário do imóvel, além de verificar se sobre o mesmo não recai nenhum ônus ou gravame, como por exemplo uma hipoteca, uma penhora, um arresto, seqüestro, etc.

b) Consulta formal a um órgão de crédito confiável (como Serasa por exemplo) acerca da situação cadastral dos proprietários: havendo cheques sem fundos, ações de qualquer natureza ou outras restrições, o pagamento do sinal deverá ser postergado até a obtenção de todas as certidões que adiante sugerimos, tudo sob orientação do nosso Consultor Imobiliário e do nosso Depto. Jurídico.

Atenção:

A consulta cadastral não lhe dá 100% de garantia de que não existem ações ou outras restrições em curso, mas lhe dá boa margem de segurança quanto à inexistência de tais feitos.

O pagamento do sinal antes da apresentação de todas as certidões adiante sugeridas tem uma finalidade prática de grande relevância: como existem certidões que podem demorar até 15 dias ou mais para se obter, os proprietários não vão garantir a venda do imóvel a você sem que um contrato inicial seja assinado e um sinal seja pago pois, caso contrário, além de estarem arcando com os custos das certidões sem nenhuma garantia da venda do imóvel para você, correriam o risco de sua eventual desistência no meio caminho, perdendo a chance de venderem o imóvel a outro.

Feitos esses procedimentos, o instrumento particular a ser assinado deverá cuidar de estabelecer detalhadamente o preço, a forma de pagamento, juros e reajustes (se houverem), a posse e a escritura (quando ocorrerão), o rol de certidões a que os proprietários obrigam-se a apresentar, além de outros detalhes acertados na negociação (não deixe nada no campo verbal; o combinado precisa ser transcrito no contrato).

NA HORA DE ANALISAR A AVALIAÇÃO DO SEU IMÓVEL E COLOCÁ-LO PARA VENDA OU LOCAÇÃO

Antes de mais nada, procure uma imobiliária inscrita no CRECI e que tenha comprovada experiência na região onde se situa o seu imóvel. Caso contrário, os parâmetros de avaliação poderão ser outros, já que o método comparativo (observados os diferenciais) é o mais utilizado.

É comum que os proprietários, para maior convicção sobre o valor de venda ou aluguel de sua propriedade, solicite duas ou três avaliações diferentes, o que é compreensível e justificável quando não se tem, em particular, uma imobiliária de confiança.

Da mesma forma, é muito comum que os valores não coincidam e aí é que vem o perigo, o que deixa os proprietários normalmente confusos e, na hora de estabelecer o valor, acabam decidindo-se pela avaliação mais alta.

É preciso estar alerta: uma avaliação mais alta que a média pode revelar duas coisas: quem avaliou não conhecia bem o mercado ou, o que não é incomum, que a avaliação “alta” foi proposital, ou seja, para “alegrar” o proprietário (quem não gosta de ouvir que aquilo que é seu vale mais?) e, com isso, “conquistar” a confiança e ficar com o imóvel para venda ou locação.

E isso para depois, aos poucos, justificar que o preço está um “pouco alto, por isso é que não consegue levar ninguém”, ou então apresentar propostas e mais propostas de valores mais baixos, até que o incauto proprietário se conscientize do real valor e venda-o ou alugue-o pelo valor de mercado ou ainda abaixo dele. Só que isso muito depois, bem depois – quase sempre – do momento em que se precisava ou queria se vender ou alugar o imóvel...

Para evitar isso, o nosso profissional é o caminho mais indicado. Ainda que não dê a avaliação que mais lhe agrade...